Hypotéky mírně zdražují. Podívejte se, na kolik vyjde "zrádná jistota" delší fixace

#Osobní finance

Publikováno: 19.5.2021

V dubnu sice banky sjednaly o téměř dva tisíce hypoték méně než v březnu a objem klesl o 5,543 miliardy korun, přesto se letošní čtvrtý měsíc může pochlubit více než dvojnásobným objemem "běžného" hypotečního měsíce.

"Přichází velmi mírné ‘ochlazení’ v zájmu o hypotéky. V bankách bylo uzavřeno celkem 12 416 kusů hypoték v objemu 39,18 miliardy korun, což je i tak druhý nejúspěšnější měsíc v historii hypoindexu. Pokles je počátkem  trendu sníženého zájmu zapříčiněného vzestupem sazeb hypotečních úvěrů," říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.

Průměrná úroková sazba hypoték sice podle očekávání pokračuje v růstu, ale ne tak rychlým tempem jako nabídkové sazby v bankách. Ačkoliv v dubnu většina bank zvýšila hypoteční sazby až k 2,5 % p. a., průměrná sazba vzrostla jen o čtyři bazické body na 1,98 % p. a.

"Důvodem je především zpoždění, které banky nabírají kvůli obrovskému zájmu o hypotéky. Banky jsou zahlcené a nestíhají uzavírat smlouvy, které byly předjednané ještě s nižšími sazbami. To by se ale již během května mělo změnit a průměrná sazba zamíří nad dvě procenta," odhaduje Jiří Sýkora.

Výraznější zvyšování sazeb brzdí silná konkurence, dalšímu zdražování hypoték se přesto podle odborníků letos nevyhneme. Bankám se totiž růstem sazeb na mezibankovním trhu i nadále prodražují zdroje financování hypoték a zvyšovat sazby se letos chystá i Česká národní banka (ČNB). 

Průměrná výše hypotéky překročila tři miliony

Roste také průměrná výše poskytnuté hypotéky, která činí 3 155 581 korun. "Podle vývoje cen nemovitostí to nevypadá ani na výrazné zpomalení, natož na obrat. Tato situace je jednoznačně způsobena výrazným převisem poptávky po nemovitostech nad nabídkou, která je limitovaná nedostatečnou výstavbou nových nemovitostí," dodává Jiří Sýkora.

Zdražování se začíná promítat také do poptávky po hypotečních úvěrech na internetu. Hypoteční tržiště Zaloto zaznamenalo meziměsíční pokles poptávky z březnových rekordních čtyřech miliard korun na dubnové 3,3 miliardy korun. 

"Průměrná výše poptávaného úvěru vzrostla oproti březnu o zhruba 100 tisíc korun a vyšplhala se na 3,1 miliony korun. Meziročně se průměrná výše poptávané hypotéky zvýšila dokonce o více než půl milionu korun. Na vině může být enormní nedostatek nabídky nemovitostí a jejich výrazné zdražování. Cena nemovitostí se totiž podle dat Hypoteční banky v 1. čtvrtletí zvýšila vůbec nejvíc za posledních 10 let," říká Marek Kříž, spoluzakladatel finančního tržiště Zaloto. 

Podle Martina Nováka, hlavní analytik Broker Consulting úrokovým sazbám pod 2 % definitivně odzvonilo. "V dubnu se sazby začaly pomalu zvedat, nicméně od počátku května nabírá jejich růst stále větší obrátky. Dnes už se diskuze nevede o tom, kdy se sazby začnou zvyšovat, ale o tom, kdy se jejich zvyšování zastaví," komentuje aktuální vývoj Martin Novák. 

V dubnu své sazby zvýšila Fio banka, Komerční banka, Creditas, Oberbank a v závěru měsíce Sberbank. V květnu oznámili zvýšení sazeb hned čtyři významní poskytovatelé hypoték: Česká spořitelna a skupina ČSOB, kam patří i Hypoteční banka a mBank. 

Velké rozdíly v sazbách podle fixací

"I když sazby hypoték rostou stále ještě je při dobré bonitě možné získat hypotéku se sazbou pod dvěma procenty. Úrokové sazby námi sjednávaných hypoték se v případě bezproblémové bonity klienta, LTV do 80 % a typicky 5leté fixaci aktuálně začínají na 1,89 % až 1,99 %. Bohužel 10leté a delší fixace už jsou nyní znatelně dražší," říká Libor Vojta Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.

Délka fixace tak významně určuje, jakou sazbu klienti dostanou. Je lepší si nyní připlatit za delší fixaci, nebo zvolit levnější krátkou fixaci sazby? 

"V aktuální době jsou krátké fixace rizikové. Sazby letí z úrokového dna vzhůru, proto jsou nyní velmi poptávané delší fixace, a to v délce minimálně 5 let, spíše 7,8 nebo i klidně 10 let. Pravda je, že banka si své stávající klienty chce udržet, nicméně vždy kopíruje nabídku na další úrokové období vzhledem k trhu," říká Veronika Hegrová z online sjednávače hypoték Hyponamiru.cz.

Tedy pokud si klient nyní sjedná hypotéku s tříletou fixací a sazbou 1,99 %, ale za 3 roky bude nejnižší dostupná sazba na trhu 2,99 %, nová nabídka na pokračování u klientovy banky bude směrována kolem této sazby. "Může být o kousek nižší, například 2,79 % v rámci nabídky pro stávajícího klienta, nicméně určitě nedostane původní podmínky, pokud bude trh výše. Banka nemá motivaci, protože ví, že klient nikde nic lepšího nezíská," říká Hegrová. 

Podle ní se tak vyplatí vzít podmínky o 0,1 - 0,3 % vyšší než jsou podmínky u krátkých fixací, ale klient ví, co ho čeká v následujících například 10 letech, a nepřekvapí ho zvýšení sazby po krátké fixaci, které vždy znamená nárůst i splátky. 

Jak uvádí Marcela Mazáková, analytička společnosti Partners, fixace je jistota a její délka je v podstatě "sázka" na úrokové sazby v budoucnu. "Všichni víme, sázka může a nemusí vyjít. A tedy otázka zní, kolik je klient ochoten za tuto sázku zaplatit. Nikdo neznáme vývoj úrokových sazeb a můžeme jen odhadovat. Předpoklad a velmi stabilní je, že sazby v nejbližším období porostou. Ale kam až a zda se v dalších obdobích opět neklesnou není možné odhadnout," říká Mazáková. 

Obecně se podle ní dlouhodobé průměry úrokových sazeb pohybují na hranici 3 %. "Ale historicky se sazby běžně pohybovali na 5,5 procentu a pokud se ekonomická situace ustálí a bude se dařit, mohou se sazby opět vyšplhat na hranici 4 až 4,5 procent. Mimochodem to bude také doba, kdy se zhodnocení na spořících účtech klientů budou opět pohybovat nad hranici dvou procent," dodává analytička, která zpracovala do tabulky náklady na třímilionovou hypotéku podle délky fixace. 

Příklad: Průměrná výše hypotečního úvěru 3 miliony korun při LTV do 80 %, splatnosti 30let (bez PPI). Nepřihlíží se k vývoji inflace.

V uvedeném příkladě je žadatel při fixaci 5 let ochoten zaplatit 304 Kč měsíčně navíc za jistotu, že mu po třech letech měsíční splátka nevzroste. "Za jistotu splátky na dobu pěti let zaplatí celkem 10 994 korun. Kdyby byly úrokové sazby za 3 roky jen 2,4 %, klient je na nule, pokud budou vyšší, tak už vydělává. Pokud by byli nižší prodělal," vysvětluje Mazáková, která by doporučovala fixaci na pět let.