Jak z bytu udělat investici: Peníze se vrátí v Chomutově, Praha nepokryje ani splátku

Žebříček bytů ve vybraných českých městech ukazuje, v jaké lokalitě se vyplatí pořídit si nemovitost na investici.

Publikováno: 28.12.2020

V Chomutově se byty o rozloze 40 metrů čtverečních pronajímají v průměru za 7 440 korun měsíčně. "I pokud byste každý rok hledali jeden měsíc nové nájemníky, tak bude vybrané nájemné představovat výnos 10,55 procenta ročně. A to není zohledněn růst hodnoty samotného bytu. Ten v Chomutově dosáhl meziročně 32 procent," uvedl k datům webu Valuo.cz jeho spoluzakladatel Radek Šitera.

Portál provedl analýzu prodejních a nájemních cen bytů ve více než dvaceti českých městech včetně Prahy a některých jejích částí. Byty rozdělil do několika zkoumaných kategorií podle technického stavu (průměrný, velmi dobrý, novostavby) a velikosti (30 až 50 m2, 50 až 70 m2, 70 až 90 m2).

Výsledky ukázaly, že větší zhodnocení je především u menších bytů, a to téměř ve všech lokalitách. Jako výhodnější koupě se jeví také nemovitost v průměrném stavu oproti té po kompletní rekonstrukci. Tady však musí majitel do budoucna počítat s výdaji za opravy, aby nemovitost mohl i nadále pronajímat.

Autoři k těmto závěrům došli za pomocí několika proměnných, které u jednotlivých kategorií bytů (velikost a technický stav) sledovali. Nezkoumali pouze výši nájmu, za niž potom vlastník byt pronajímá. Ta může být podle Šitery pro investory pouze jedním z kritérií při výběru vhodné koupě. Analýza tak kromě nájemného v dané lokalitě pro rok 2002 zjišťovala také prodejní cenu v roce 2019 a letos.

"Zaměřili jsme se i na průměrnou dobu inzerce pronájmu - to je, jak dlouho trvá v dané oblasti najít nájemníka. A nakonec jsme prodejní ceny porovnali se stejným obdobím v roce 2019, abychom zjistili meziroční změnu," doplnil Šitera.

Za účelem minimalizace rizika rozdílu mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou byla použita vždy cena, která u nabídky stála v době, kdy z inzerce zmizela. Portál také pracoval pouze s byty v osobním vlastnictví.

Splacení úvěru za devět let

Při zjišťování, jaká je návratnost investice, pak Valuo.cz použilo také tyto ukazatele: výše hypotéky, vlastní zdroje, splátka hypotéky, rozdíl nájemného a splátky hypotéky a roční výnosnost bez splátky hypotéky. V kalkulaci byla spočítána výše splátky úvěru při dvouprocentní úrokové sazbě a za předpokladu, že by půjčka byla 80 procent hodnoty nemovitosti (zbylých 20 procent by bylo financováno vlastními prostředky).

V případě financování bytu v Chomutově hypotečním úvěrem by se splátka rovnala 2 323 korunám. Kdyby zbylých 4 497 korun každý měsíc bylo investováno s jednoprocentním úrokem, tak by vlastník bytu mohl za devět let úvěr předčasně doplatit, jelikož by naspořená částka přesahovala nesplacený dluh.

Pouze u středně velkých bytů ve velmi dobrém stavu je nepatrně výhodnějším městem než Chomutov Karviná. Naopak v Praze až na výjimky nájemné nepokryje ani splátku hypotéky. Podobně je na tom také Brno. Důvodem jsou tamní současné extrémně vysoké prodejní ceny.

U bytů o rozloze 40 metrů čtverečních v průměrném stavu (viz tabulka č. 2) jsou výhodnou investicí také ty v dalších městech Ústeckého kraje, jako je Ústí nad Labem, či Karlovy Vary, dále v Moravskoslezském kraji, tady vede Karviná, Frýdek-Místek a Ostrava.

"Kromě inkasovaného nájemného je z analýzy patrné, že téměř ve všech lokalitách a u různých typů nemovitostí rostla i jejich hodnota. Mnohdy o více než deset procent za poslední rok. Vzhledem k nejisté situaci do budoucna by však mohlo být velice riskantní počítat při investování s podobným zhodnocením i v příštích letech," doplnil také Šitera.

Důležitost lokality

Jak také upozornil například realitní makléř Martin Tesárek, každý investor má při hledání vhodné nemovitosti odlišné ukazatele, kterými se při rozhodování řídí.

"Mezi další parametry patří potenciál lokality, historický růst cen nemovitostí, likvidita a pro mě osobně třeba i životní úroveň v dané lokalitě a zadluženost obyvatelstva. Například zmíněný Chomutov patří podle Mapy exekucí celorepublikově k druhému nejhoršímu okresu s podílem osob v exekuci 19 procent," upozornil Tesárek.

Lokalitu pak označil za parametr, který je pro většinu drobných českých investorů více než důležitý. Málokterý začínající investor si podle něj dokáže představit investovat ve městě, ve kterém sám nebydlí a které možná ani nikdy v životě nenavštívil. "S tím je spojená i problematická správa nemovitosti na dálku. Lze to samozřejmě řešit pomocí správcovské firmy nebo realitního makléře, promítne se to ale do celkové výnosnosti," míní expert.

Analýza cen bytů podle jejich velikosti a technického stavu

Roční výnosnost bez splátky hypotéky a meziroční růst hodnoty bytu jsou v procentech.

	40 m2, průměrný stav			40 m2, velmi dobrý stav			60 m2, průměrný stav			60 m2, velmi dobrý stav			80 m2, průměrný stav			80 m2, velmi dobrý stav			40 m2, novostavby			60 m2, novostavby			80 m2, novostavby
Město	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice
Chomutov	10,55	32,27	9 let	8,39	10,71	12 let	8,66	39,31	11 let	7,48	27,51	13 let	8,24	44,02	12 let	7,64	29,61	13 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Teplice	9,93	27,68	10 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	5,2	11,09	20 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Karviná	8,92	11,7	11 let	málo dat	málo dat	málo dat	8,46	31,22	11 let	7,9	13,22	12 let	málo dat	málo dat	málo dat	6,84	1,21	15 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Ústí nad Labem	8	29,89	12 let	6,36	30,51	16 let	6,3	31,3	16 let	5,52	21,37	19 let	6,32	25,27	16 let	5,3	14,19	20 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Česká Lípa	7,45	11,28	13 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	6,6	5,5	15 let	6,1	20,7	17 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Frýdek-Místek	6,75	8,17	15 let	5,73	25,08	18 let	5,12	27,21	20 let	5,63	15,71	18 let	4,71	26,94	22 let	5,31	22	20 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Karlovy Vary	6,72	-5,04	15 let	5,34	2,66	19 let	5,39	-1,11	19 let	4,56	-4,14	23 let	4,64	7,28	23 let	4,17	1,81	26 let	málo dat	málo dat	málo dat	3,64	3,92	31 let	3,65	14,15	29 let
Ostrava	6,49	34,3	15 let	5,96	19,09	17 let	5,88	22,78	17 let	5,38	26,01	19 let	5,32	12,88	19 let	4,93	19,73	21 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Mladá Boleslav	5,82	7,52	17 let	5,12	5,36	20 let	5,74	4,45	18 let	4,84	5,72	22 let	5,16	5,46	20 let	4,4	3,23	24 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Trutnov	5,82	29,43	17 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Jablonec nad Nisou	5,72	23,88	18 let	málo dat	málo dat	málo dat	4,78	32,14	22 let	4,57	23,3	23 let	5,17	9,45	20 let	4,14	12,33	26 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Opava	5,38	11,75	19 let	4,99	9,58	21 let	5,26	-3,14	19 let	4,17	14,69	26 let	4,8	8,01	22 let	4,21	15,61	26 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Zlín	5,33	15,07	19 let	4,96	30,9	21 let	5,27	14,25	20 let	4,29	14,44	25 let	4,87	13,7	22 let	3,98	15,08	27 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Jihlava	5,21	12,74	20 let	4,51	6,73	24 let	4,74	10,03	22 let	3,83	12,97	28 let	4,61	4,22	23 let	4,11	15,35	26 let	málo dat	málo dat	málo dat	4,25	12,08	25 let	málo dat	málo dat	málo dat
Kladno	5,06	13,04	20 let	4,45	19,88	24 let	4,51	14,45	24 let	3,94	8,74	28 let	4,32	9,93	25 let	3,69	8,94	30 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Beroun	4,89	21,51	21 let	4,17	20,93	26 let	3,98	12,75	27 let	3,56	12,78	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	4	8,12	27 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Znojmo	4,83	18,49	21 let	málo dat	málo dat	málo dat	4,69	22,36	22 let	4,21	9,25	25 let	4,21	10,62	25 let	3,87	9,73	28 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Liberec	4,64	18,40	23 let	4,32	8,87	25 let	4,05	27,72	27 let	3,94	14,67	28 let	4,19	15,7	26 let	3,92	11,05	28 let	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	3,61	23,65	31 let
Hradec Králové	4,42	18,84	24 let	3,74	21,15	29 let	4,26	15,75	25 let	3,78	19,33	29 let	3,62	19,61	31 let	3,49	19,74	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	3,90	7,20	27 let	málo dat	málo dat	málo dat
Kolín	4,37	38,39	24 let	5,01	9,65	21 let	4,5	31,18	24 let	4,10	12,51	26 let	málo dat	málo dat	málo dat	3,35	24,46	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Plzeň	4,33	13,48	25 let	3,96	22,44	27 let	3,95	13,16	28 let	3,78	14,71	29 let	3,85	11,38	28 let	3,72	11,45	30 let	4,07	27,06	27 let	4,39	6,44	25 let	3,85	13,88	29 let
Pardubice	4,27	27,34	25 let	4,42	19,3	24 let	4,41	15,58	24 let	4,04	13,71	27 let	4,04	22,8	27 let	3,58	17,73	< Hypo	4,63	30,83	23 let	4,06	29,96	27 let	4,33	23,46	21 let
Brno	3,93	15,28	27 let	3,68	13,9	30 let	3,54	17,4	< Hypo	3,25	18,1	< Hypo	3,45	16,48	< Hypo	3,16	17,01	< Hypo	3,85	15,01	29 let	3,5	12,19	< Hypo	3,31	15,11	< Hypo
Praha 5	3,68	-0,7	30 let	3,2	3,38	< Hypo	3,32	5,26	< Hypo	2,99	6,69	< Hypo	2,99	20,34	< Hypo	2,72	8,93	< Hypo	3,54	7,01	< Hypo	3	15,47	< Hypo	2,78	9,09	< Hypo
Praha 3	3,5	3,69	31 let	3,2	4,27	< Hypo	3,16	10,45	< Hypo	2,98	6,81	< Hypo	2,67	17,43	< Hypo	2,7	7,28	< Hypo	3,25	8,82	< Hypo	3,01	18,51	< Hypo	2,79	8,78	< Hypo
Praha 7	3,46	7,66	< Hypo	2,92	9,79	< Hypo	3,08	15,47	< Hypo	2,85	2,32	< Hypo	2,93	6,4	< Hypo	2,65	4,41	< Hypo	3,25	1,26	< Hypo	3,15	12,85	< Hypo	3,09	23,53	< Hypo
Praha 9	3,46	9,62	< Hypo	3,29	6,63	< Hypo	3,28	11,64	< Hypo	2,88	15,36	< Hypo	3,18	11,89	< Hypo	3,09	4,36	< Hypo	3,23	14,78	< Hypo	3,07	13,40	< Hypo	3,07	-0,92	< Hypo
Praha 8	3,41	14,49	< Hypo	3,2	8,89	< Hypo	3,54	1,91	< Hypo	3,04	2,15	< Hypo	3,29	10,11	< Hypo	2,94	17,84	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	3,31	2,93	< Hypo	3,03	4,36	< Hypo
Praha 6	3,37	10,26	< Hypo	2,94	15,75	< Hypo	3,04	7,21	< Hypo	2,76	9,29	< Hypo	2,73	11,43	< Hypo	2,59	6,22	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	2,88	17,39	< Hypo	2,96	-2,56	< Hypo
Praha 10	3,28	9,88	< Hypo	3,05	5,59	< Hypo	3,15	14,88	< Hypo	3,02	4,27	< Hypo	3,09	12,34	< Hypo	2,8	7,6	< Hypo	2,93	26,14	< Hypo	2,68	25,78	< Hypo	2,53	10,95	< Hypo
Praha 4	3,28	15,58	< Hypo	3,16	9,23	< Hypo	3,12	11,33	< Hypo	2,9	12,74	< Hypo	2,89	13,24	< Hypo	2,81	10,37	< Hypo	3,05	10,80	< Hypo	2,87	4,4	< Hypo	2,64	1,64	< Hypo
Praha 2	3,09	14,56	< Hypo	2,91	12,95	< Hypo	3,23	-2,30	< Hypo	2,72	3,98	< Hypo	2,79%	-1,35%	< Hypo	2,61%	-3,54%	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Praha 1	2,28	5,5	< Hypo	2,21	-2,39	< Hypo	2,02	30,46	< Hypo	1,85	5,72	< Hypo	2,29%	7,51%	< Hypo	1,96%	14,17%	< Hypo	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat
Jičín	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat	málo dat

< Hypo znamená nižší než hypotéka.

Zdroj: Valuo.cz

Analýza cen bytů o ploše 40 m2, průměrný stav, osobní vlastnictví

Roční výnosnost bez splátky hypotéky a meziroční růst hodnoty bytu jsou v procentech.

Město	Prodejní cena 2020	Prodejní cena 2019	Nájemné 2020	Průměrná doba inzerce nájmů	Výše hypotéky	Vlastní zdroje	Splátka hypotéky	Rozdíl nájemného a splátky hypotéky	Roční výnosnost bez splátky hypotéky	Meziroční růst hodnoty bytu	Návratnost investice
Chomutov	775 640	586 400	7 440	46 dní	620 000	155 640	2 323	4 497	10,55 %	32,27	9 let
Karviná	641 000	573 880	5 200	33 dní	510 000	131 000	1 911	2 856	8,92 %	11,7	11 let
Ústní nad Labem	1 006 720	775 040	7 320	49 dní	810 000	196 720	3 035	3 675	8 %	29,89	12 let
Frýdek-Místek	1 356 640	1 254 160	8 320	24 dní	1 090 000	266 640	4 084	3 543	6,75 %	8,17	15 let
Karlovy Vary	1 276 200	1 343 960	7 800	41 dní	1 020 000	256 200	3 821	3 329	6,72 %	-5,04	15 let
Ostrava	1 159 240	863 200	6 840	33 dní	930 000	229 240	3 484	2 786	6,49 %	34,3	15 let
Mladá Boleslav	2 245 480	2 088 360	11 880	52 dní	1 800 000	445 480	6 744	4 146	5,82 %	7,52	17 let
Jablonec nad Nisou	1 616 080	1 304 560	8 400	51 dní	1 290 000	326 080	4 833	2 867	5,72 %	23,88	18 let
Opava	1 391 360	1 245 040	6 800	21 dní	1 110 000	281 360	4 159	2 075	5,38 %	11,75	19 let
Zlín	2 047 320	1 779 160	9 920	28 dní	1 640 000	407 320	6 144	2 949	5,33 %	15,07	19 let
Jihlava	1 765 560	1 566 000	8 360	54 dní	1 410 000	355 560	5 282	2 381	5,21	12,74	20 let
Kladno	2 191 840	1 939 080	10 080	68 dní	1 750 000	441 840	6 556	2 684	5,06	13,04	20 let
Beroun	2 313 920	1 904 280	10 280	40 dní	1 850 000	463 920	6 931	2 492	4,89	21,51	21 let
Olomouc	2 056 720	1 817 640	9040	37 dní	1 650 000	406 720	6 182	2 105	4,83	13,15	22 let
Znojmo	1 695 640	1 431 000	7 440	37 dní	1 360 000	335 640	5 095	1 725	4,83	18,49	22 let
Liberec	1 964 360	1 659 080	8 280	31 dní	1 570 000	394 360	5 882	1 708	4,64	18,4	23 let
Hradec Králové	2 369 000	1 993 400	9 520	53 dní	1 900 000	469 000	7 118	1 609	4,42	18,84	24 let
Kolín	2 213 280	1 599 320	8 800	53 dní	1 770 000	443 280	6 631	1 436	4,37	38,39	24 let
Plzeň	2 060 920	1 816 040	8 120	39 dní	1 650 000	410 920	6 182	1 262	4,33	13,48	24 let
Pardubice	2 330 280	1 829 920	9 040	23 dní	1 860 000	470 280	6 968	1 318	4,27	27,34	24 let
České Budějovice	2 188 040	1 776 880	8 200	66 dní	1 750 000	438 040	6 556	960	4,12	23,14	26 let
Brno	3 014 520	2 615 000	10 760	53 dní	2 410 000	604 520	9 029	835	3,93	15,28	27 let
Praha 5	3 797 200	3 823 840	12 720	70 dní	3 040 000	757 200	11 389	271	3,68	-0,7	29 let
Praha 3	4 056 840	3 912 440	12 920	60 dní	3 250 000	806 840	12 176	-332	3,5	3,69	nevrátí se
Praha 7	3 943 280	3 662 880	12 400	107 dní	3 150 000	793 280	11 801	-434	3,46	7,66	nevrátí se
Praha 9	3 574 960	3 261 160	11 240	56 dní	2 860 000	714 960	10 715	-411	3,46	9,62	nevrátí se
Praha 8	3 739 120	3 265 760	11 600	83 dní	2 990 000	749 120	11 202	-568	3,41	14,49	nevrátí se
Praha 6	4 054 560	3 677 280	12 440	85 dní	3 240 000	814 560	12 138	-735	3,37	10,26	nevrátí se
Praha 10	3 898 880	3 548 360	11 640	71 dní	3 120 000	778 880	11 689	-1 019	3,28	9,88	nevrátí se
Praha 4	3 861 320	3 340 760	11 520	63 dní	3 090 000	771 320	11 576	-1 016	3,28	15,58	nevrátí se
Praha 2	5 137 960	4 485 080	14 440	76 dní	4 110 000	1 027 960	15 398	-2 161	3,09	14,56	nevrátí se
Praha 1	7 201 200	6 825 920	14 920	72 dní	5 760 000	1 441 200	21 579	-7 903	2,28	5,5	nevrátí se

Zdroj: Valuo.cz

Další výsledky srovnání najdete zde.