Koupit byt, nebo počkat? Jsme uprostřed realitní mánie, říká obchodník s nemovitostmi

#Domácí

Publikováno: 7.6.2025

Ceny nemovitostí stále stoupají, hlavně ve velkých městech. Bude to tak pokračovat donekonečna?

Když se na to podíváte logikou věci a to je nastavení naší ekonomiky, která je inflační, tak nominálně by mělo všechno neustále zdražovat. Prostě inflací. Nicméně jsme v tržní ekonomice, o všem rozhoduje nabídka a poptávka. V tuhle chvíli jsme uprostřed nějaké realitní mánie. Všude vidíme argumenty, že nemovitosti budou neustále zdražovat, je jich málo, je velká poptávka… Ale já tam dávám takové drobné vykřičníky, kdy říkám: pozor, poptávka není konstantní veličina, o té ceně rozhodují lidi. A když se díváme na grafy z posledních deseti let, jak se vyvíjí rozdíl mezi kupní silou a cenou nemovitostí, tak si myslím, že narážíme už na nějaké pásmo, kde se bude lámat chleba.

Myslíte, že už těch lidí, kteří mají peníze a jsou ochotni koupit skoro cokoliv, ubývá?

Teď jich nárazově přibylo. Ale je tu velká skupina lidí, co si nemohou dovolit vlastní bydlení, a ta skupina stále roste. A týká se to už i slušně vydělávajících lidí, kteří prostě na byt v Praze či Brně nedosáhnou. Takže tady ta kupní síla klesá. Aktuální trh táhnou primárně investoři, nicméně je potřeba podívat se na jejich čísla a investorům ten reálný výnos při té koupi nemovitosti klesá.

Kvůli tomu, že ty nemovitosti jsou už tak drahé.

Jasně, nájmy vlastně rostou daleko pomaleji než cena nemovitostí. Takže pokud investoři kupovali běžně před pěti šesti lety nemovitosti, které se jim vrátily do patnácti let, dneska to je do nějakých čtyřiceti let.

Takže pokud někdo shání teď třeba v Praze byt, tak byste mu spíš doporučil počkat, pokud nespěchá?

Pokud řešíme vlastní bydlení s klientem, tak tam je to o splnění životní potřeby a o nějaké emoci. Je potřeba je tak trošku hlídat, nebo jim napovídat, aby pod tlakem okolností nejednali ukvapeně. V médiích to vidíte pořád: "Nemovitosti zdražují, kupujte!" Bavíte se s realitním makléřem a říká: "Jo, kup to teď!" Ptáte se developera: "Kupuj, protože to bude zdražovat!" Takže občas je dobré říct: "Hele, zastavte se, zamyslete se, pojďme probrat, jestli to dává smysl. Jestli tam není něco špatně."

 A co tam může být špatně?

Spousta věcí - vady zapsané v katastru, vady nezapsané v katastru…  práva nájmu, práva stavby. Lidi si často nepohlídají, že se má v okolí začít stavět. Koupí si pěkný výhled a za pár let se diví.

Spousta lidí podcení stav nemovitosti, neví, jestli je nějaký investiční plán, jestli nemají v plánu nějaký úvěr, jestli a kdy se chystá rekonstrukce a tak dál a tak dále. A taková obecná poučka, kterou říkám všem: Můžete si dovolit koupit špatný byt ve skvělém baráku. Ale nechcete koupit skvělý byt ve špatném baráku!

Kdyby se to mělo shrnout v nějakých bodech, na co by si měl člověk nejvíc dát pozor, když kupuje byt?

Podívat se, kdy to bylo postaveno, jestli tam běží nějaké záruky, jestli nějaké vady už byly dříve uplatněny a jak to s nimi dopadlo, podívat se na stav společenství vlastníků. Spousta lidí jde s penězi na hranu. Koupíte byt ve starším domě a za půl roku přijde schůzka SVJ a tam rozhodnou, že se bude dělat nový výtah. A rázem jsou to 4000 měsíčně navíc. A ti lidé řeknou, že na to nemají, že s tím nepočítali. To je opravdu častý případ.

A lidé jdou opravdu takhle na dřeň s koupí bytu?

Ano, nějaké obecné poučky, které platily dekádu zpátky, že za bydlení byste měli dávat maximálně 30 % příjmů domácnosti, tak to dávno neplatí. Teď  se běžně dostáváme na 70 %.

Zmínil jste, že současná realitní mánie je do značné míry uměle vyvolaná.

Ne stoprocentně, ale z velké části ano. Pořád se bavíme o tom, že ceny nemovitostí budou růst, nebo klesat. Bavme se o tom, kdo z toho má jaký profit, komu vyhovuje, že neklesá cena nemovitostí. Spousta realitních fondů v České republice vlastně nevytváří žádnou přidanou hodnotu. Jenom jednou ročně přecení všechna aktiva, aby vykázaly nějaký růst. Ty nepotřebují, aby ceny nemovitosti začaly nominálně klesat.

Často slyším, že pro běžného člověka je ten realitní trh už "přebraný".

To je komplikovaná otázka. Ano, s tím, že byty jsou přebrané, zčásti souhlasím. Určitě, když se podíváte na vývoj nabídky nemovitostí ve veřejné nabídce, tak to číslo neustále klesá. Na druhou stranu v tuhle chvíli na prudce rostoucím trhu strana prodávající nemá motivaci dávat nějaké levné podpultové nabídky. Vždycky je pro vás lepší dát to veřejně a udělat si nějaký tendr - mít prostě více srovnávacích možností.

Platí to, že bytů je nedostatek?

V určitých lokalitách stoprocentně.

A kdo za to může?

Může za to mix faktorů. Je to ten systém jako takový. To je třeba i můj případ. Před pěti lety jsem skončil s aktivním developmentem. Už nechceme stavět, už mě nebavilo hádat se se sousedy, s projektanty, s hasiči, se stavebním úřadem.

Ale zároveň musím dodat jednu věc. Představa, že vyřešíme stavební řízení, proběhne digitalizace a od zítřka stavíme tempem 50 000 bytů ročně, je mylná. Nejsou stavební kapacity. A pak je tu takové nehezké slovíčko "etapizace". Neznám developera, který by postavil šest bytů tady v Holešovicích a pustil to na trh v jednu chvíli. Vždycky si to udělá na etapy. Hlídá si nabídku, poptávku…

Nemohou za to developeři?

Jestli budete zlobit, tak vás unese developer, jak se straší děti, že jo? (smích). Podívejte, já jsem v tom oboru byl dlouho. Lidé si myslí, že developer má spoustu peněz. Ve skutečnosti to tak není. Máte daleko výnosnější podnikání, která jsou jednodušší, rychlejší a nenese to takové riziko. Zvládnete to s vlastním kapitálem. Nemusíte se zadlužovat.

Jaké byste tedy měl na závěr rady a tipy?

Splnit si domácí úkoly. Jděte na nejméně pět prohlídek nemovitostí, abyste "nacítili", jak to vlastně vypadá, jak to voní, jak se to chová. Poznáte, jak fungují realitní makléři. Mějte zařízené financování dopředu. Mějte předschválenou hypotéku. Pak vám stačí odhad nemovitosti, to je za tři dny, a můžeme jít čerpat. Nebát se říct o pomoc. Koupě nemovitosti je víceoborová disciplína. Potřebujete advokáta, technika, obchoďáka, vyjednavače a to se musí všechno nějakým způsobem potkat.

Dá se ještě dnes vyjednat sleva?

Jde to udělat chytře, když třeba víte, že nemovitost má nějakou vadu, kterou prodávající nepřiznal, ale vy o ní stejně víte. Necháte ten proces dojít tak daleko, aby už odřekl ostatní zájemce, aby on investoval nějaký čas do toho obchodu, a potom máte příležitost.